Год за годом под давлением общественности управляющие монстры («Западное», «Южное» и «Северное») сдают свои позиции. В прошлом, 2010 году, под видом «подарка» на 350-летие для жителей города Иркутска они отказались от повышения тарифов на содержание и текущий ремонт, замалчивая то, что увеличивать размер содержания по данным статьям имеет право делать только собственник.

В начале 2011 года «главный контролёр» «УКашек» Лев Дамешек заявил о возвращении выше названными управляющими компаниями сотен миллионов рублей на лицевые карточки собственников в связи с перерасчётом за потреблённое тепло и горячую воду.

Добавляя при этом, что большая часть собственников (в реальности ничего не подозревающих), своими решениями сэкономленные средства решила израсходовать по статьям «текущий ремонт» и «капитальный ремонт». Но вряд ли стоит обольщаться. Всё происходящее со стороны акционеров ООО «Комфорт», основного держателя акций вышеназванных УК, — не более чем мера вынужденная, и отказываться от баснословных прибылей они не собираются. Лучшим подтверждением этому являются организованные, массированные попытки всеми правдами, а в основном неправдами заставить собственников подписывать договоры управления на условиях, совершенно кабальных для собственников.

Если уподобить руководителей «управляшек» энцефалитным клещам, можно назвать одно различие. Клещи активизируются с ранней весны, а директора УК — к осени. И этому есть объяснение — стремление узаконить бесправное положение собственника путём подписания кабального договора. Особая активность в этом году также имеет своё объяснение. Всё дело во вступивших с 17 июня 2011 г. нормах Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 04.06.2011 г. №123-ФЗ, которые создали принципиально новую ситуацию для продолжения деятельности управляющих организаций на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.

ОТКРОЙТЕ! … «СТАРШИЙ ПО ДОМУ»

Если к вам пришёл представитель управляющей компании и вкрадчивым голосом предложил подписать договор — не торопитесь это делать. Попытайтесь выяснить, какими обязанностями и правами вы будете обладать как участник договора. Не противоречит ли это вашим интересам? В конце концов, разберитесь, во сколько вам обойдётся удовольствие стать субъектом договора с управляющей компанией.

Учитывая, что принципиальной разницы между предлагаемыми собственникам к заключению договорами «Западного», «Южного» и «Северного» управлений жилищно-коммунальными системами нет, разберём ситуацию на примере договора на управление многоквартирным домом (далее МКД), предлагаемого ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» (далее УК) в лице генерального директора Александра Барташова, составленного с явным расчётом на то, что большинство собственников подпишет его, даже не читая.

Важно заметить, что в одной статье рассмотреть все казусы договора не представляется возможным, уж слишком их много. Остановимся на наиболее вопиющих, на наш взгляд, пунктах договора, противоречащих законодательству, нормативно-правовым актам, здравому смыслу и, в конечном итоге, интересам собственников.

ПРИГОВОР ДЛЯ СОБСТВЕННИКА

Первое, что бросается в глаза при ознакомлении с договором, — так это отсутствие такого понятия, как «общее имущество жилого дома», в разделе «Термины и определения, используемые в договоре». Возможно, что отсутствие такого важного термина, включающего в себя фундаменты, стены, крыши, подвалы, лестничные марши и клетки, придомовые территории, лифты и т.д., то есть всё, что УК собираются эксплуатировать, всего лишь результат халатности нерадивых исполнителей. Мне же ответ кажется более прагматичным — при отсутствии реальной ответственности такая редакция договора с собственниками даёт право управляющим компаниям безнаказанно управлять самым для них вожделенным – финансами собственников.

Предмет договора

Уже в первом разделе договора, обещая собственникам «жилищно-коммунальный рай» в виде «…. формирования благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и ремонта общего имущества,.. обеспечение сохранности общего имущества,.. предоставление установленного уровня услуг и т. д.», руководство УК всё же делает оговорку, на мой взгляд, весьма соответствующую духу изучаемого произведения: «…в пределах поступивших денежных средств».

Очевидно, что такое понимание руководством УК своих обязанностей противоречит действующим в этой области нормативно-правовым актам. Так, в соответствии с п. 35 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 (далее ПП №491) следует, что «…размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ». То есть УК в соответствии с действующим законодательством обязана выполнять условия договора не в «пределах поступивших денежных средств», а в объёме утверждённых общим собранием расходов по содержанию и ремонту объекта.

Стоит добавить, что обязанность по взысканию задолженностей по коммунальным платежам и платежам по статьям «содержание жилья» и «текущий ремонт» лежит исключительно на обслуживающей организации, в данном случае УК. Чем руководство «УКашек» и занимается, ежегодно затрачивая десятки миллионов, изъятых из карманов собственников на содержание юристов и оплату услуг коллекторских агентств по взысканию задолженности по коммунальным платежам.

Права и обязанности сторон

Пропуская в разделе 2 данного договора пункты, касающиеся обязанностей управляющей компании, рассмотрим возложенные ими на себя права, оборачивающиеся для собственников наиболее ощутимыми финансовыми потерями. Так, согласно п.2.2.1 договора, УК имеет право «…самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению Объектом, его содержанию и ремонту».

Данный пункт договора противоречит Постановлению Правительства РФ (п.17 ПП №491): «Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования», т. е. собственники должны САМИ утвердить перечень услуг и работ, которые УК представляет на согласование с ними в виде плана на год. В перечне услуг и работ по содержанию и ремонту жилья указывается периодичность, качество и стоимость работ (тариф).

Например, в обязанности дворника УК входит подметание свежевыпавшего снега через каждые 3 часа во время снегопада, очистка территории от наледи и снега 1 раз в трое суток. Определяется и стоимость этих работ при такой периодичности. Если собственники не согласны с такими условиями и считают, что возможна уборка снега через 6 часов, а очистку от наледи необходимо производить через 5-6 суток, то и стоимость работ (тариф) будет другой. Перечень предлагаемых УК услуг и их стоимость утверждаются общим собранием собственников. Такой же порядок касается и проведения работ по текущим и капитальным ремонтам, где вместо тарифа на общем собрании собственников утверждаются сметы на выполнение работ на основании дефектных ведомостей.

Согласно п.2.2.3 договора УК имеет право «Заключать гражданско-правовые договоры с третьими лицами в целях исполнения обязательств по настоящему договору и эффективному пользованию общим имуществом МКД… (предоставление в пользование общего имущества, размещение и эксплуатацию рекламных конструкций, средств и оборудования связи и т. д.)».

Речь идёт о праве УК заключать договоры на использование под рекламу наружных стен домов, размещение рекламных щитов возле подъездов домов и в лифтах, о праве запускать в подъезды домов провайдеров Интернет-связи и т. д. Как правило, все средства, заработанные на общем имуществе собственников, остаются исключительно в карманах УК. Сомнительна и законность такой деятельности. Так, в соответствии с п.3 ст.44 ЖК и п.1 ст.46 ЖК «… к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД и лицам, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников в МКД (не менее 2/3 голосов от общего числа собственников)».

Цена договора, порядок и сроки оплаты

Особое внимание заслуживает 3-й раздел документа. Так, согласно п. 3.4 договора, «Тариф на весь перечень работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома формируется по результатам общего собрания… В случае, если собственник не утвердил тариф на следующий год, то УК, учитывая уровень инфляции, индекс потребительских цен, разрабатывает новый тариф по содержанию и текущему ремонту…УК предлагает новый тариф собственникам посредством размещения объявлений в общедоступных местах, средствах массовой информации. Если в течение 30-ти дней с даты, указанной в уведомлении, собственники не обратятся в УК с обоснованным предложением отмены тарифа, то тариф, предложенный УК, считается принятым собственником данного многоквартирного дома».

Подписанный договор с данным пунктом в редакции УК гарантирует собственнику не только кабальные условия по управлению жилым домом, но и неизбежный рост тарифа по статьям на «содержание жилья» и «текущий ремонт». Стоит отметить, что пункт договора сформулирован так, что практически не оставляет собственникам возможности «обосновать отмену тарифа». В управляющей компании хорошо знают, что у подавляющего большинства собственников нет не только специальных познаний в области составления смет и тарифообразования, но и юридического образования, опыта судебных разбирательств, а также свободного времени для походов в суды и отменного здоровья, чтобы всё это пережить.

Срок действия договора

Пункт 6.1 устанавливает пятилетний срок действия договора с момента его заключения. Пункт 6.2 — продление его ещё на пять лет и на тех же условиях, в случае отсутствия заявления собственников о расторжении договора за месяц до окончания срока его действия. Комментируя договор в этой части, можно лишь с сожалением вспомнить о пятилетних планах развития народного хозяйства в СССР, на смену которым пришли пятилетние планы управляющих компаний по закабалению собственников многоквартирных домов в эпоху тотальной либерализации.

Порядок изменения и расторжения договора

Руководство УК всё же допускает, что договор может быть расторгнут, но при этом устанавливает ряд достаточно спорных условий. Как, например, в п. 7.2 договора: «расторжение договора по инициативе общего собрания собственников, при условии уведомления о принятом решении не позднее, чем за 60 дней до даты расторжения договора», или в п.7.3: «…ни одна из сторон не может расторгнуть настоящий договор в период отопительного сезона».

Можно лишь заметить, что ни в одном из законов РФ не содержится правовой нормы с указанием времени года, в которое собственник не может расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией. В ч.7. ст.162 Жилищного кодекса РФ законодатель предусмотрел обязанность вновь избранной УК приступать к выполнению функций не позднее, чем через 30 дней со дня подписания договора с собственниками. А п.10 ст.162 ЖК – обязанность УК за 30 дней до прекращения договора управления МКД представить техническую документацию на МКД, иные, связанные с таким домом документы вновь выбранной УК.

Разрешение споров

Пунктом 8.3 договора предусмотрен порядок предъявления претензий со стороны собственников к управляющей компании. «Все претензии по выполнению условий настоящего договора должны предъявляться сторонами в письменной форме. К претензии должны быть приложены документы, являющиеся основанием и доказательством выдвигаемых требований (протоколы осмотра, акты и т.д.), составленные с участием представителей сторон или государственных контролирующих органов. Срок ответов на выставленную претензию не должен превышать 20 рабочих дней». Однако это противоречит «Правилам изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее ПрП №491), утверждённым Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491. Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненной работе. В договоре указанный срок может быть уменьшен.

б) проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнение работ.

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их исполнения.

Согласно п.7 ПрП №491 Собственники вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей УК, которое, согласно п.9 ПрП №491 может быть сделано письменно или устно… и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Лицо, которому направлено это заявление в письменной форме или сделано устное заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить заявителю извещение о дате получения извещения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе его удовлетворения с указанием причины отказа.

В случае необоснованного отказа собственник вправе обратиться в суд, и в соответствии со статьями 27, 28, 29 Закона о защите прав потребителей потребовать не только качественного выполнения работ, но и взыскания с УК неустойки в размере 3% от стоимости этих работ за каждый день просрочки.

Соглашение об обработке персональных данных

Пункт 9.2 договора предполагает согласие собственника на совершение УК следующих действий со своими персональными данными: «…обработка, включая сбор, систематизацию, хранение, накопление, уточнение, использование, распространение (в том числе передачу персональных данных)».

Данный раздел целесообразнее исключить из договора вообще. Даже неискушённому обывателю не нужно объяснять, какими неприятностями для собственника может обернуться передача его персональных данных третьим лицам. К сожалению, большая часть собственников, подписывающих договор в редакции управляющей компании, — люди преклонного возраста, привыкшие доверять другим. А вот это напрасно, если принять во внимание результаты проверки, проведённой Прокуратурой Иркутской области (Народный контроль Сибири №5, август 2011 г.). Говоря о деятельности управляющих компаний по обслуживанию жилого фонда, уместно перефразировать знаменитую цитату из Карла Маркса: «нет такого преступления, на которое бы не пошёл капиталист ради нормы прибыли в 300%». Применительно к обсуждаемой теме она могла бы звучать так: «Нет такой подлости по отношению к жильцу, на которую не пошло бы руководство управляющей компании ради сверхприбыли!».

ЖИЛИЩНЫЙ ЛОХОТРОН

До моего знакомства с договором, разработанным УК, я считал, что существует всего две формы проведения общего собрания собственников многоквартирных домов: очная и заочная. Предложенный руководством управляющих «монстров» порядок проведения собрания собственников может претендовать на ноу-хау. Так, по замыслу руководства УК, собственник должен не только подписать договор на эксплуатацию жилого дома, приняв кабальные условия разработчиков, но заодно и проголосовать в общем собрании жильцов дома.

Особое внимание заслуживает бланк решения собственников, являющийся частью договора. Без даты начала и окончания общего собрания, что противоречит требованиям ст. Жилищного кодекса, он просто вырывается из договора после подписания его собственником. Разработчик договора взял на себя все хлопоты, связанные с подготовкой и проведением собрания, нарушая при этом ч.ч.4, 5 ст. 45 ЖК. Это касается формирования повестки собрания, назначения членов счётной комиссии, проведения отчётного собрания за период работы в 2009-2010 гг., всё в той же заочной форме, в том числе это касается и решения о месте для хранения протоколов общего собрания, содержащих персональные данные собственников, остающихся, конечно же, в управляющей компании.

Подписывая от своего имени договор и бланк Решения, составленные исключительно в интересах акционеров УК, собственнику остаётся единственное право: исправно оплачивать счета, предъявляемые управляющими компаниями к оплате.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ УЖЕ ПОДПИСАЛИ КАБАЛЬНЫЙ ДОГОВОР?

Итак, если вы или ваши соседи – собственники жилых помещений, поддавшись на уговоры, подписали договор с УК, но пришли к выводу, что данный договор нарушает требования закона и ущемляет ваши права, не отчаивайтесь. За свои права ещё можно побороться.

Для начала необходимо обратиться с заявлением в УК, обслуживающую ваш дом. Заявление необходимо зарегистрировать в приёмной, оставив второй экземпляр с отметкой о регистрации у себя. Содержание заявления простое: «Прошу предоставить мне, собственнику жилого помещения, расположенного по адресу (указать адрес), следующую информацию:

1.Копию реестра собственников, принявших участие в голосовании.

2.Копию итогового протокола голосования собственников по вопросу утверждения редакции договора на управление многоквартирного дома, тарифа на содержание жилья и текущего ремонта на 2012 год.

3.Копии Решений всех собственников, принявших участие в голосовании.

4.Копию Решения собственника муниципального имущества.

Не ждите, одновременно с заявлением в УК обращайтесь в Службу государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, расположенную по адресу: ул. Дзержинского 36«а», а также в прокуратуру города Иркутска, ул. Урицкого 17.

Получив на руки документы, можно будет выяснить, кто и как голосовал. Общение с соседями поможет вам установить подлинность представленных документов либо факт их фальсификации. В случае, если ваши соседи действительно голосовали и все подписи являются подлинными, необходимо убедиться в том, что при проведении собрания собственников УК соблюдены все процедуры, предусмотренные Жилищным кодексом. Если у вас есть сомнения в выполнении управляющей компанией требований Жилищного кодекса при проведении общего собрания собственников, обращайтесь к нам. В случае нарушения процедурных вопросов открывается перспектива обращения в суд.

Также вы можете самостоятельно провести процедуру голосования по вопросу утверждения проекта договора на управление многоквартирным жилым домом на ваших условиях, в котором вы сможете, например:
Определить тариф НИЖЕ того, который вам навязала УК;

Определить периодичность выполнения работ (к примеру, мытьё полов в подъезде 2 раза в неделю);

Определить качество работ;

Закрепить за собой право оплачивать за горячую, холодную воду и канализование непосредственно в кассу ресурсоснабжающей организации;

Определить сумму, по которой, к примеру, арендатор оплачивает аренду вашего общего подвала или цену, по которой будет размещена на вашем доме реклама;

Определить, на какие общие для всего дома нужды вы хотите направить полученные от аренды и размещения рекламы деньги.Ваша главная задача — осознать, что деньги — ваши и дом – ваш, и только ВЫ — НАСТОЯЩИЕ ХОЗЯЕВА, единственные законные источники принятия решений в многоквартирном жилом доме.
А поскольку вы решили навести порядок в своём хозяйстве, требуйте от УК предоставления вам актов выполненных работ, ежегодные отчёты и сверку по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций. Любое заявление регистрируйте и дублируйте в адрес государственной инспекции по жилью и в прокуратуры.

Боритесь за свои права! Только так вы сможете добиться более качественного обслуживания вашего дома, а также снижения расходов на его содержание. P.S. Инициативной группой активистов-жилищников, проживающих в микрорайонах Синюшина гора, Первомайский, Университетский, Солнечный и юристов, привлечённых отделом по связям с общественностью Администрации г.Иркутска, составлен договор управления МКД, который наиболее полно отражает интересы собственников (с учётом изменений, внесённых в Жилищный кодекс по состоянию на 20.09.2011 г. и постановления №354). С этим договором вы можете ознакомиться и взять его за основу при заключении (перезаключении) договора с вашей управляющей компанией на сайте «Народного контроля Сибири» по адресу:
narodcontrol.org.


Евгений Еремеев

ДОГОВОР ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ С УК, РЕКОМЕНДУЕМЫЙ НКС МОЖНО СКАЧАТЬ ТУТ — HTTP://NARODCONTROL.ORG/?P=896


На фотографии: Вчитываясь в содержание кабальных договоров управляющих компаний, понимаешь, что в Россию вернулось крепостное право

Добавить комментарий