ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ ЛИКБЕЗ



Юрист, эксперт «Народного контроля» Ольга Беляева
Уважаемые читатели! Мы продолжаем публиковать ответы экспертов на ваши вопросы в сфере ЖКХ. В этом номере вопросы касаются текущего ремонта, приборов учёта и состояния лифта. Их нам задали активные жильцы домов, которые не хотят мириться с произволом компаний. Напоминаем, что образцы жалоб и заявлений вы можете найти на нашем сайте http://narodcontrol.org в разделе «ЖКХ: ликбез». Редакция НКС.

– В доме установлен общедомовой прибор учёта, а у меня в квартире индивидуальный. Как происходит расчёт платы за коммунальные услуги? Должен ли я платить больше, чем показывает индивидуальный счётчик? Михаил Иванович, житель Иркутска.

На вопрос отвечает эксперт по вопросам ЖКХ Элла Айриянц.

– Принятый в РФ закон «Об энергосбережении, повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ РФ от 23 ноября 2009 г. № 261) предписывал до 1 января 2012 г. всем собственникам жилья установить общедомовые счётчики энергоресурсов: воды, тепла, газа и электроэнергии.

Существуют правила предоставления коммунальных услуг, которые действуют с 1 сентября 2012 г. (постановление от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). Согласно этим правилам, разница между показаниями общедомового прибора учёта и суммарным объёмом, потреблённым жильцами по показаниям индивидуальных счётчиков в помещениях, где они есть, и нормативом потребления в помещениях, где они не установлены, должна распределяться между всеми потребителями пропорционально объёму потребления в жилом помещении (на основании показаний квартирного счётчика или норматива потребления). Это означает, что потери внутри дома, учтённые общедомовым прибором, должны оплачивать жильцы. Дополнительный объём потребления (сверх показаний индивидуального прибора учёта) может возникать по разным причинам, среди которых основная – недоучёт коммунальных услуг в отдельных помещениях (наиболее вероятная причина), а также погрешности индивидуальных счётчиков, потери и утечки в доме.

– В нашем доме никогда не было даже косметического ремонта, а у нас протекает крыша. Мы платим за капитальный и текущий ремонт, но результата не видим. Управляющая компания нам отвечает отказом, мотивируя его задолженностью по дому. Скажите, законно ли деньги, сданные на ремонт, направлять на погашение задолженности недобросовестных жильцов? Мария Анатольевна, жительница г. Ангарска.

На вопрос отвечает эксперт по вопросам ЖКХ Элла Айриянц.

– В пункте 3.3 постановления пленума ВАС РФ № 11 от 17 февраля 2011 г. указано, что если у управляющей организации отсутствуют средства на проведение соответствующих работ в рамках утверждённого тарифа, это не исключает её ответственность по делу об административных нарушениях, предусмотренному статьёй 7.22 КоАП РФ («Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений»). Вам необходимо подать жалобу на управляющую организацию в Госжилинспекцию, мэру города и в областную прокуратуру.

Пункт 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов гласит, что организация, предоставляющая потребителю коммунальные услуги, обязана самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, а также производить перерасчёт платы за коммунальные услуги, в том числе в связи с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.

Теперь о протекающей крыше. В соответствии с Приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утверждённым постановлением Госстроя № 170, протечки в отдельных местах кровли должны устраняться в течение суток. За ликвидацию подобных ЧС мы ежемесячно платим примерно половину от всей суммы коммунальных платежей по строке «Плата за содержание и ремонт». Вам необходимо направить жалобу в контролирующие органы. Именно они и заставят ЖЭК всё привести в порядок, если сама компания не видит проблем.

Статья 7.22 КоАП «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов» предусматривает штраф до 50 тысяч рублей за нарушение указанных правил. Чтобы инициировать проверку, надо использовать право на обращение в госорганы, которое гарантировано 33-й статьёй Конституции. Закон об обращениях граждан обязывает чиновника направить ответ в 30-дневный срок. Иначе он получит штраф по статье 5.59 КоАП. Сроки устранения нарушений содержания домов разные. Но, в среднем, у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.

– Входит ли освещение и отопление мест общего пользования в многоквартирном доме в коммунальные услуги или управляющая организация может брать за предоставление этих услуг отдельную плату? Анна Григорьевна, жительница г. Шелехова.

На вопрос отвечает эксперт Данил Иванов.

– Энергоснабжение и отопление мест общего пользования – это коммунальные услуги. Они предоставляются жильцам, а потому за них нужно платить. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, согласно которым при определении размера платы за коммунальные услуги учитываются показания коллективных (общедомовых) приборов учёта.

Таким образом, в составе платы за коммунальные услуги собственниками (нанимателями) оплачиваются и ресурсы, потребляемые в помещениях общего пользования.

Расчёт размера платы за коммунальные услуги установлен в приложении № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг. Он подлежит корректировке один раз в год (либо один раз в квартал) в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Разъяснение вопросов, связанных с правильностью начисления платы за коммунальные услуги, в соответствии с ч. 2 ст. 165 Жилищного кодекса РФ относится к полномочиям органов местного самоуправления, а также управляющих организаций, товариществ собственников жилья либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов. Если управляющая компания не предоставляет полную и достоверную информацию об оказываемых коммунальных услугах по отоплению, освещению мест общего пользования, объёме потреблённых коммунальных ресурсов, основаниях перерасчёта, потребители вправе обратиться в суд либо в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Она контролирует соблюдение законов и иных нормативных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

– В нашем подъезде лифт совершенно ужасен: полы покрыты грязью с улицы и пылью, стены в надписях и заклеены листовками, а кнопки оплавлены. Должна ли управляющая организация следить за состоянием лифта? Анна Антоновна, жительница г. Ангарска.

На вопрос отвечает эксперт Данил Иванов.

– В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ 13 августа 2006 г. № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. Согласно Правилам устройства и безопасной эксплуатации лифтов (утверждены постановлением Госгортехнадзора РФ от 16 мая 2003 г. № 31), управляющая организация обеспечивает исправное содержание лифта и его безопасную эксплуатацию путём организации надлежащего обслуживания и ремонта.

В силу требований статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Управляющая организация обязана надлежащим образом содержать общее имущество собственников и обладает необходимыми для этого средствами и ресурсами.

Статья 5 постановления Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» гласит: «Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту, а также за санитарным состоянием помещений жилищного фонда».

В вашем случае необходимо направить жалобы с описанием ситуации в Службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области и прокуратуру. В них попросить организовать выездную проверку изложенных фактов, выдать предписание о выполнении необходимых работ, установить сроки их исполнения и возбудить административное производство по статье 7.22 КоАП РФ, определить виновных лиц и привлечь их к административной ответственности.

– Должна ли наша управляющая компания делать текущий ремонт дома, если эта услуга не входит в перечень её работ? Можем ли мы подать в суд на предыдущую компанию за неоказанные услуги (текущий ремонт) и можем ли мы вернуть деньги? Ольга Павловна, жительница Иркутска.

Отвечает юрист Ольга Беляева.

– В сложившейся ситуации вам необходимо письменно обратиться в управляющую компанию, которая прежде обслуживала ваш дом, с просьбой предоставить отчёт о финансово-хозяйственной деятельности и остатке средств, собранных по статье «Содержание и текущий ремонт» за период их работы с вашим домом. Если таких средств не осталось, то УК должна перед вами отчитаться, на что потрачены собранные с жильцов деньги, предоставив сметы и акты выполненных работ, подписанные собственниками вашего дома. Если деньги на счёте вашего дома остались, то прежняя управляющая компания обязана их перевести на счёт организации, которая обслуживает ваш дом сегодня, чтобы остатки средств были потрачены на нужды дома. Если бывшая управляющая компания на ваши требования не реагирует и отчёт не предоставляет, вы можете обратиться в прокуратуру или в Службу по государственному жилищному и строительному надзору Иркутской области с жалобой о нарушении жилищного законодательства или в суд с иском о востребовании остатков средств за неоказанные услуги.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 161), управляющая организация многоквартирного дома несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее состояние общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491). Из этого следует, что управляющая организация, в случае отказа от выполнения ремонта в доме, может быть привлечена к административной ответственности за злостное нарушение правил содержания общего имущества. Если в ходе проверки прокуратурой или службой будет выявлено неудовлетворительное состояние фасада, кровли, несущих конструкций, инженерных коммуникаций и др., то за непредоставление услуги на управляющую компанию будет наложен штраф по статье 7.22 КоАП с требованием устранить недоработки. Неисполнение предписания прокуратуры или службы может являться поводом обращения в суд с требованием выполнить текущий ремонт. Ведь по закону все эти работы входят в перечень услуг по содержанию и ремонту жилья. Верховным и Высшим арбитражным судами РФ были вынесены решения, в которых говорится, что текущий ремонт должен выполняться управляющими компаниями в рамках услуг по содержанию и ремонту жилья независимо от того, предусмотрены ли данные работы в договоре и заключён ли он в принципе между жильцами и УК. При этом отсутствие у фирмы средств на ремонт, в соответствии с решением судов, также не является оправданием и относится к её предпринимательским рискам.

В свою очередь, собственники при наличии в доме управляющей организации не несут ответственность за ненадлежащее содержание своего имущества. Заключая с собственниками договор управления, УК необходимо чётко оговорить с ними стоимость ремонта и необходимый объём работ. Ведь ответственность при управлении многоквартирным домом несёт именно управляющая организация, а не собственники. И в случае необоснованного отказа жильцов платить за выполненную работу управляющей организации остаётся только расторгнуть договор. В противном случае УК рискует стать безвозмездным спонсором своих клиентов, а впоследствии и банкротом, поскольку реальная стоимость услуги по ремонту может оказаться намного выше принятого тарифа. Но спекулировать на этом и просто ничего не делать, как очень часто поступают недобросовестные организации, управляющей компании законодательство не позволяет. Поэтому вам необходимо либо в установленном законом порядке договариваться с управляющей компанией и определять стоимость ремонта, либо создавать ТСЖ и самим заниматься управлением дома.

***

«Жизнь: всё течёт, всё изменяется. ЖКХ: всё течёт, ничего не меняется…» Изменить эту абсурдную по своей сути ситуацию можно. Для этого каждому собственнику всего лишь нужно перестать безразлично относиться к общему имуществу: подъезду, фасаду, придомовой территории. Сами по себе управляющие организации вряд ли когда-нибудь наведут порядок в вашем доме, как показывает практика, а потому очень многое зависит от жильцов, от их неравнодушия и активности. Только жильцы смогут объективно сказать, что изменилось, а потому именно им необходимо объединиться в борьбе за порядок и соблюдение их прав. Вместе мы можем организовать народный контроль над ЖКХ!

Дарья Еропова

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить









ПРИМИ УЧАСТИЕ В ВЫПУСКЕ ОЧЕРЕДНОГО НОМЕРА

Яндекс.Метрика